ㅏ 시분할 의 유형입니다 휴가 숙박 일반적으로 또는 근처에 위치 의지 시설. 그들은 휴가 콘도미니엄과 매우 유사합니다(참조 두 번째 집); 그러나 시분할은 단일 자산으로 판매되지 않습니다. 대신 시분할은 주간 시간대 또는 간격으로 판매되며 시분할 단위는 잠재적으로 52명의 다른 소유자가 공유합니다. 시분할은 고정 주, 유동 주, 순환 주 및 가장 최근에는 휴가 클럽 또는 멤버십 및 포인트 기반 시스템으로 판매되었습니다.
작은 글씨
이러한 거래의 형식은 다양하지만 일반적으로 장기간(30-99년) 또는 영구적으로 등록된(증여된) 소유권으로 1년에 일주일 동안 리조트의 객실 또는 스위트룸을 구매하는 것을 포함합니다. . 비용이 높습니다. 선불로 $18,000(미국 달러, 2006년) 이상, 그 다음으로 HOA(주택 소유자 협회) 또는 $500/년 이상의 유지 관리 비용이 발생합니다.
당신이 매우 광범위하게 얻는 것에 대한 법적 세부 사항:
- 증여 재산은 모든 부채를 포함하여 영구적으로 추정되는 건물이나 토지에 대한 일부 지분을 법적으로 소유하고 있음을 나타냅니다.
- "사용권"은 소유권이 아닙니다. 그것은 미래에 수십 년 동안 계속되는 선불 장기 임대입니다. 다음과 같은 국가에서 자주 사용됩니다. 멕시코 현지 법률이 외국인의 토지 구매를 제한하는 경우.
- 또 다른 변형은 실제 토지가 아닌 소유권을 판매하는 것입니다(하나의 특정 객실 유형, 하나의 특정 리조트에서 하나의 "홈 위크"). 리조트를 소유하거나 운영하는 회사 또는 신탁에 대한 지분을 판매하는 것입니다.
실제 결과는 다음과 같이 매우 다양합니다.
- 고정 주 같은 부동산에서 매년 같은 주에 소유권을 가진 원래 모델이었습니다. 대부분의 "레거시 시분할" 부동산 - 20년 이상 전에 개발자가 건설한 독립 부동산이 개별 시분할로 매각되어 원래 발기인의 더 이상 참여 및 추가 판매 노력 없이 주택 소유자 협회에 양도됨 -이 이 범주에 속합니다.
- 로테이션 주 (때로는 "유연한 주"로 잘못 표시됨) 고정된 일정에 따라 각 소유자를 매년 다른 주로 이동합니다. 때때로 이것은 성수기에 착륙하고 때로는 너무 멀리 떨어져서 사용할 수 없지만 이론상 각 소유자는 적어도 일부 시간 동안 황금 시간대를 얻습니다.
- 부동 주 약간 더 유연합니다. 잠재 소유자는 특정 날짜(매년 선택 가능, 가용성에 따라 선택 가능)를 미리 약정하지 않고 특정 시즌에 1년에 한 주를 구매합니다.
- 휴가 클럽, 멤버십 과 포인트 기반 시스템 에 의해 제공됩니다 큰 사슬 여러 속성으로; 구매자는 체인의 어느 곳에서나 매년 숙박 시설로 교환될 수 있는 특정 수의 "포인트"를 얻지만 더 바람직한 시간과 장소는 더 많은 포인트를 요구합니다.
사용하지 않으려는 시분할에 시간이 있는 경우 몇 가지 옵션이 있을 수 있습니다.
- 숙소가 여전히 단기 호텔 숙박을 광고하는 경우 일부 운영자는 다른 여행자에게 객실을 기꺼이 임대할 수 있습니다.
- 다음을 사용하여 다른 여행자와 장소를 교환할 수 있습니다. 홈스테이 네트워크 또는 환대 교환 위치가 바람직하고 시분할 규칙이 허용하는 경우 모델을 선택하십시오.
- 다음과 같은 회사 리조트 콘도미니엄 인터내셔널(RCI) 과 인터벌 인터내셔널 (II) 귀하의 시분할 규칙에 따라 시분할 교환의 중개인 역할을 합니다.
그럼에도 불구하고 위험이 있습니다. 보유하고 있는 것이 단순히 나쁜 거래, 아무도 당신의 포지션을 사려고 하지 않을 것이고 당신은 당신이 결코 사용하지 않는 휴가용 부동산에 대해 값비싼 연간 유지비를 지불하게 될 것입니다.
그런 다음 이러한 계획을 운영하는 회사가 파산하면 어떻게 되는지에 대한 질문이 있습니다. 이러한 계획 중 일부에서는 여전히 재산 증서(소유에 대한 부수적 책임 포함)를 보유하고 있고, 다른 계획에서는 아무 것도 남지 않을 수 있습니다.
이러한 다양한 계획의 발기인은 이것이 전체를 구입하는 것보다 가장 저렴하고 유지 관리 집약적이라는 점을 재빨리 지적합니다. 두 번째 거주지, 별장과 같은. 더 의미 있는 비교는 시간 공유와 호텔 또는 기타 임대. 1년에 1주일, 매년, 10년 이상 같은 장소(또는 같은 그룹의 건물)에 머물고 있다면, 힘 시분할에 휴식. 아마도 방과 시설은 당신이 돈을 위해 얻을 수있는 표준 임대보다 더 좋거나 더 넓을 수 있지만 프로모터의 비교를 신뢰하지 마십시오.
반대로, 상황이 나빠지면 아무도 사고 싶어 하지 않는 장치에 갇힐 수 있으며 시설을 사용하지 않을 때도 연간 유지 보수, 재산세 및 HOA 비용이 계속 발생합니다. 설상가상으로 이것은 자산이 아닌 부채의 가치가 전혀 없으며 문제가 있는 시분할 부동산에 대한 소유권 지분을 양도할 수조차 없을 수도 있습니다. 원래 발기인은 무료라도 이를 회수할 의무가 없습니다. 더 이상 사용하지 않고 판매할 수 없는 시분할 휴가 주택에 대해 연간 450-900유로의 유지비에 묶여 있는 노인들이 많이 있습니다.
함정
시분할 계약은 많은 함정이 있는 복잡한 부동산 거래입니다. 전문가의 조언 없이 서명하지 마십시오.
여행자에게 시분할은 매년 1주일에 같은 장소(또는 같은 소유권 아래 있는 장소)에서 휴가를 보내기로 약속한다는 점에서 유연하지 않을 수 있습니다. 여행자가 일주일의 자유 시간이 없거나 여행을 떠날 여유가 없거나 다른 곳에서 휴가를 보내고 싶어하는 해에는 이것이 어색할 수 있습니다. 계획이 변경될 경우 막바지 취소가 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 시분할은 또한 단순히 임대가 아니라 미리 구매해야 하기 때문에 높은 선불 비용이 듭니다.
또한 올해 머물기 좋은 호텔이 앞으로도 같은 수준과 같은 시장 지위를 유지할지 예측하기 어렵다. 때로는 부동산이 개조되고 업그레이드되어 그에 따라 가격이 인상됩니다. 때로는 재산이나 목적지가 수년간 방치되어 쇠퇴합니다. 한때 인기를 끌었던 몇몇 휴양지는 심지어 유령 도시. 귀하가 클럽 회원 자격을 얻은 경우, 부패는 회사의 모든 건물에 영향을 미칠 수 있습니다. 재정적 어려움을 겪거나 새로운 고객을 유치하려는 시도를 중단하거나 새로운 이름으로 고객을 유인할 수 있습니다.
부동산이 대대적인 개조나 리노베이션을 받더라도 공유 소유주는 더 높은 HOA/유지보수 비용으로 해당 작업에 대한 비용을 지불해야 합니다. 나중에 협회를 해산하거나 기존 시분할 건물을 다른 목적(아파트, 콘도 등)으로 전환하는 것은 파편화된 소유권 구조로 인해 어색하거나 불가능할 수 있습니다. 모든 소유자가 단일 조치에 동의하도록 하는 것은 어렵습니다.
부동산 시장에 대한 다른 베팅과 마찬가지로 개별 시분할의 가치는 시간이 지남에 따라 오르거나 내릴 수 있습니다. 시분할은 투자로 간주되어서는 안 됩니다. 재판매 가치는 프로젝트가 시작될 때 원래의 고압적인 영업 사원이 홍보한 가격보다 훨씬 낮습니다. 또한 이러한 협정 중 일부를 벗어나는 것이 거의 불가능할 수도 있습니다. 사람이 아프거나, 고령이거나 파산한 경우(따라서 여행할 수 없는 경우에도) 계약 조건은 발기인이 자발적인 의무가 있는지 여부에 따라 크게 다릅니다. 불행한 소유자가 계획을 떠나도록 허용하십시오.
시분할을 강제 판매하는 데 모호한 전술이 사용되었습니다. 요청하지 않은 한 피치는 피해자가 여행이나 숙박과 같은 무료로 무언가를 얻었지만 작은 글씨에 몇 가지 불쾌한 놀라움이 있다고 주장합니다. 제안에는 "보다 더 많은 숨겨진 요금이 포함되어 있습니다.나이지리아 419" 선불 수수료 사기와 "사은품"으로 추정되는 가격은 항해자가 길고 압박적인 판매 피치를 통해 앉아 있어야 한다는 것입니다. 이러한 피치에는 시분할이 필연적으로 가치가 증가하고 쉽게 얻을 수 있다는 거짓 주장이 가득할 수 있습니다. 언제든지 벗어나는 것 – 이는 종종 사실이 아닙니다.
어떤 경우에는 불리한 시분할 방식에서 벗어나려고 시도하는 수백 명의 대기자 명단이 있습니다. 부상에 대한 모욕을 더하기 위해 일부 파렴치한 판매인은 '시간 공유에 대한 보상을 받을 수 있습니다. 어떤 경우에는 잠재적 피해자에게 알코올을 퍼붓고 몇 시간 동안 집중적인 판매 압력을 받는 공격적인 "핫 룸" 전술이 현지 법률을 위반하는 경우가 있습니다. 잘못 팔렸거나, 계획을 종료할 수 없다는 말을 들었거나, 보상을 원하면 법적 조언을 받을 수 있지만, 비용이 들 수 있고 법적 조치의 결과에 대한 보장은 없습니다.
호텔과 리조트 소유주에게 시분할은 고정된 시장이자 수익성 있는 자본 원천입니다. 이것은 이러한 계획의 발기인의 열의와 일부 고압적인 판매 전술을 설명할 수 있습니다. 그러나 항해자에게 미사용 시분할은 부담스러운 지속적인 비용이 될 수 있습니다. 어떤 경우에는 유지 비용이 계약 기간 동안 400% 증가했습니다.
구매해야 하는 경우 원래 발기인에게서 직접 구매하는 것보다 더 이상 부동산을 방문하지 않고 판매를 모색하는 동료 항해자에게서 구매하는 것이 일반적으로 더 저렴합니다.